최근 전세사기가 사회적 문제로 급부상하면서 수많은 임차인들이 소중한 보증금을 돌려받지 못해 생계의 위협을 받고 있다. 정부가 피해자를 지원에 나서고 있지만, 여전히 예방부터 피해 구제까지 법률 지식과 신속한 조치가 절실하다는 지적이 많다.
전세사기 예방의 첫걸음은 임대인의 부동산 재산 상태 확인이다.
등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 선순위 전세가 지나치게 많다면 일단 의심해야 한다. 전세계약 당시 이른바 ‘깡통전세’가 의심된다면, 계약을 재검토하거나 보증금 규모를 조정해야 안전하다.
등기부등본, 전입신고, 확정일자, 그리고 전세보증금 반환보증가입 여부만 체크해도 웬만한 사기는 막을 수 있다. 임대인의 재산 구조나 부채가 불투명하면, 아무리 조건이 좋아 보여도 계약을 서두르지 말아야 한다.
실제 상담 사례 중에는 등기부상 수십 건의 근저당이 잡힌 빌라를 전세로 들어가려다 본인 의뢰를 통해 계약을 포기해 피해를 면한 경우도 있다. 겉으로는 집이 번듯해 보여도 실제로는 빚만 잔뜩 떠안은 집이 적지 않다. 임대인의 부채 규모는 임차인이 실질적으로 확인하지 않으면 절대 알 수 없다.
하지만 이런 예방책을 미처 알지 못해 전세사기를 당했을 경우, 형사와 함께 전세금반환소송 등의 민사를 병행하는 것이 중요하다. 전세금 반환 의사와 능력이 처음부터 없었던 임대인이라면, 사기죄로 고소해 형사처벌을 구해야 한다. 동시에 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구 소송(민사)을 제기해 승소 판결을 받아두면, 강제집행 등을 통해 금전 회수를 노릴 수 있다.
전세금반환소송만 걸어 놓으면 임대인이 재산을 빼돌리거나 시간을 끌기 쉽다. 비용이 들더라도 매뉴얼 대로 형사고소까지 가면 임대인이 압박을 느껴 합의나 반환 협상을 타진해오기도 한다. 다만 임대인에게 실제 재산이 남아있는지 꼼꼼히 확인한 뒤, 신속하게 대응에 나서야 전세금반환소송기간이 짧아진다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 사고 접수를 먼저 한 뒤, 보증기관을 통해 대신 보증금을 돌려받고 추후 공사나 보험사가 임대인에 대한 구상권 청구를 진행하면 비교적 빠른 회수가 가능하다.
전세사기가 이미 발생한 상황에선 대응 속도가 무엇보다 중요하다. 계약서, 임대인과의 통화·메시지 기록 등을 빠짐없이 확보해 두고, 임대인의 재산 보호 조치(가압류, 임차권등기명령 등)도 동시에 고려해야 한다. 특히 대항력과 우선변제권을 유지하려면 주소 이전을 함부로 하면 안 되며, 조언을 받으며 사건을 이끌어가는 편이 낫다.
마지막으로 전세사기는 내 가족과 일상에 치명적인 상처를 남길 수 있는 범죄다. 임차인 스스로도 예방 의식을 늘 가져야 한다.
임대인의 정보만 꼼꼼히 봐도 전세사기의 90%는 막을 수 있다. 절차가 번거롭더라도 하나하나 체크하는 게 내 보증금을 지키는 지름길이다.
엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
