명도소송이란 임대차 계약이 종료되었거나 적법하게 해지되었음에도 불구하고 세입자가 건물을 점유하고 있을 때, 임대인이 제기하는 소송을 말한다. 통상 월세명도소송이나 전세 명도소송 할 것 없이 계약 종료 후 계속 거주를 고집하는 임차인을 상대로 제기한다.
우선 명도소송 절차를 정확히 이해하는 것이 중요하다. 명도소송 기간은 상당히 길어질 수 있다. 통상 1심 판결이 나오기까지 최소 3~6개월이 걸리고, 상대방이 항소한다면 그보다 더 오래 소요될 수 있다. 그러다 보니 악덕임차인이 이를 알고 일부러 버티기를 시도하기도 한다.
실제로 법적 분쟁을 경험한 임대인 중에는 세입자가 보증금 반환을 이유로 퇴거를 미루거나, 다른 거처를 구하지 못했다며 계속 거주를 고집하는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 몇몇 임차인은 “소송까지는 시간이 걸릴 테니 법원 판단이 나올 때까지 눌러살겠다”는 식으로 임대인을 곤혹스럽게 만든다. 이런 상황에서 임대인은 더는 집을 활용하지 못하고, 다른 사람에게 임대하거나 매각하는 계획에도 차질을 빚는다.
이처럼 임차인의 버티기가 장기전으로 흐르면 명도소송 비용 또한 만만치 않게 늘어날 수 있다. 변호사 선임비용뿐 아니라, 추후 강제집행 절차에서 발생하는 비용까지 고려해야 한다. 그래서 소송 제기 전부터 조정·합의를 시도하는 경우가 많다.
명도소송의 핵심은 결국 임차인이 정당한 사유 없이 건물을 점유한다는 점을 법원에서 입증하는데 있다. 즉, 임대차 계약이 이미 종료되었음을 명확히 밝히고, 그에 따른 퇴거 요청을 충분히 했음을 증거로 제시해야 한다. 내용증명 발송이나 문자·카카오톡 대화 등 다양한 자료가 법정에서 중요한 근거가 된다.
그러나 실제로 판결이 나더라도, 임차인이 또다시 버티면 결국은 강제집행이라는 단계를 거쳐야 한다. 명도소송에서 승소 판결을 받았다 하더라도, 상대방이 퇴거를 거부한다면 법원을 통해 강제집행을 신청해야 한다. 집행관이 현장에 나가서 짐을 옮기고 임차인을 내보내는 절차죠. 이런 과정에서 비용과 시간이 더 들어갈 수밖에 없다.
그렇다면 이런 장기전을 피하려면 어떻게 해야 할까. 무엇보다 임대차 관계가 시작될 때부터 주의가 필요하다. 계약서를 꼼꼼히 작성하고, 계약 만료 시점이나 해지 요건을 명확히 해둬야 한다. 그리고 세입자가 문제를 일으킬 가능성이 보인다면, 미리 법률 전문가의 자문을 받아두는 편이 안전하다.
또한 세입자가 이사 자금을 마련하지 못했다고 하소연할 경우, 일정 부분의 보증금을 먼저 반환하고 협의하는 방안도 고려해볼 수 있다. 물론 임대인이 먼저 돈을 내주기가 쉽지 않다. 그러나 소송으로 가서 시간이 길어지고 월세 명도소송이 지속되면 임대인도 손해가 커진다. 따라서 합의가능한 지점이 있다면 빨리 협상해보는 것이 유리할 수 있다.
결국 명도소송이라는 법적 대응은 최후의 수단에 가깝다. 명도소송 절차는 단계가 복잡하고, 명도소송 기간 역시 예측보다 길어질 수 있다. 초기에 내용증명 발송 등으로 퇴거 의사를 명확히 전달하고, 이행 여력이 있다면 임차인과 어느 정도 조정해보는 편이 좋다. 그래도 안 된다면 그때는 곧바로 소송 절차에 돌입해야 한다.
임대차 분쟁은 누구에게나 스트레스가 크다. 특히 세입자가 악의를 갖고 명도소송의 지연을 노린다면, 임대인 입장에서는 경제적·심리적 부담이 상당하다. 따라서 신속하고 정확한 절차 진행이 핵심이다.
처음부터 꼼꼼히 대비하고, 필요하다면 경험 많은 전문가에게 도움을 구하는 것이 결국 비용을 절약하고 피해를 최소화하는 길이다. 악덕 임차인이라도 법원이 정한 절차에 따라 대응하면 결국은 해결할 수 있다.
장기화될수록 손해는 눈덩이처럼 불어난다. 애초부터 ‘설마 이렇게까지 하겠어’라며 방심했다가는 임차인의 버티기에 속수무책이 될 수 있다. 명도소송 비용, 시간, 그리고 임대인의 멘탈까지 모두를 소모할 수 있는 난제인 만큼, 시작부터 주도권을 지키는 것이 무엇보다 중요하다는 게 전문가들의 한결같은 목소리다.
엄정숙 부동산 전문 변호사
※본 칼럼은 <전민일보> 편집 방향과 다를 수 있습니다
